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国金证券首席经济学家赵伟:棚改或已进入“2.0”时代
页面更新时间:2022-05-09 17:50

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  赵伟:棚改“2.0”时代(国金宏观)

  来源:赵伟宏观探索

  报告要点

  年初以来,棚改领域出现一些“新”变化,应如何理解,可能的影响?“房住不炒”、“因城施策”下,棚改或已进入“2.0”时代,助力地产良性循环。

  地产销售持续低迷,原因是什么?一、二线受供给拖累,三、四线需求低迷

  年初以来,地产销售大幅下滑、不同能级城市均有拖累。1-2月,商品房销售同比-9.6%,延续去年下半年以来同比负增长;2月新增居民中长期贷款首次转负,也指向地产销售的低迷。高频数据显示,地产销售继续下滑,3月前3周,30大中城市的商品房成交面积同比下滑超35%,其中,一、二线城市商品房成交面积同比减少均在3成左右,三线城市拖累更大、成交面积仅为去年同期一半左右。

  不同城市地产销售低迷的主因不尽相同,一二线及部分强三线城市或缘于供给受限,而弱三线和四线城市或主要受需求拖累。地产销售低迷,或不只是受购房需求影响,也与新开工偏低下商品房供给约束增强等因素有关,一、二线城市尤为明显。年初以来,一、二线城市待售面积净增转负;相较之下,部分三四线城市商品房库存较高,但受制于收入和房价预期等,居民购房能力和意愿总体偏弱。

  近期出台了哪些“稳”销售措施?除需求“刺激”外,部分地区加大棚改

  “因城施策”背景下,部分地区放松购房条件、降低利率等方式“刺激”需求,但效果总体尚不明显。2021年,部分地区采取放宽购房资格、公积金贷款条件等措施,但并未遏制销售下滑,例如,较早出台相关措施的岳阳、宁波等城市,地产销售增速持续回落、土地市场冷清,前2个月土地流拍率明显高于去年同期。今年初以来,部分地区下调房贷利率和降低首付比等,带来的影响后续仍需跟踪。

  不同于被动“刺激”需求的措施,部分省市加大棚改投入、个别城市明确提出棚改货币化,主动“释放”需求。可比口径下,22个公布棚改目标的省市中有7个省市,今年棚改目标较去年增加;其中河南、黑龙江、吉林分别为20万套、5万套和1.9万套,同比分别增长67%、22%和20%。近期郑州明确提出,实施安置房建设、坚持以货币化安置为主。与之相配套,河南等地棚改专项债已开始发行。

  棚改“2.0”时代,有何变化?因地制宜进行结构优化,助力地产良性循环

  经历上一轮大规模棚改后,全国棚改总体空间或早已明显消化,今年棚改总规模可能较难出现大幅增长。截至3月27日,24个省市公布的2022年棚改目标合计163万套;可比的22个省市合计156万套、同比下降12.6%,按照2019年22省市占比85%推算,2022年全国套数或在183万套左右,低于2019年至2021年年均约240万套,大幅低于2014年至2018年每年600万套以上规模。

  不同以往,棚改“2.0”更多表现为,局部地区因地制宜的适度加大棚改,促进当地住房改善和地产良性循环。上一轮大规模棚改呈现两大特征,凯发手机娱乐,全国各地大范围推进、货币化安置比例较高,本文称之为棚改“1.0”时代。近年来全国棚改目标虽下降,地区结构、安置方式等持续优化,已进入棚改“2.0”时代;今年也可能延续,河南等地区棚改投入的适当增加、安置方式优化等,或助力地产市场平稳。

  风险提示:数据统计过程中的可能偏误或遗漏,政策效果不及预期。

  报告正文

  一、地产销售低迷的原因?一、二线受供给拖累,三、四线需求低迷

  年初以来,地产销售大幅下滑、不同能级城市均有拖累。1-2月,商品房销售同比-9.6%,延续去年下半年以来同比负增长;2月新增居民中长贷首次转负,也指向地产销售低迷。高频数据显示, 3月前3周,30大中城市的商品房成交面积同比下滑超35%,其中,一、二线城市商品房成交面积同比减少均在3成左右,三线城市拖累更大、成交面积仅为去年同期一半左右。

  不同城市地产销售低迷的主因不尽相同,一二线及部分强三线城市或缘于供给受限。地产销售低迷,或不只是受购房需求影响,也与新开工偏低下商品房供给约束增强等因素有关,一、二线城市尤为明显。年初以来,一、二线城市新增待售面积转负、月均减少100万平方米以上,存量增速也维持近3年低位、“零”左右徘徊。热点城市来看,北京、深圳新增待售面积均为净减少、幅度在65万平方米以上,存量增速较2021年同期下降5-10个百分点。

  相较之下,部分三四线城市商品房库存较高,但受制于收入和房价预期等,居民购房能力和意愿总体偏弱。央行调查数据显示,居民收入感受及其对未来收入信心远未修复至疫情前,尤其是部分三四线省市,例如,截至2021年底,河北居民收入感受持平于平均水平、50%左右,而云南等地仅为46%。除了收入压制外,居民对房价的悲观预期也使得购房意愿相对较低,例如,居民总体预期未来房价下降占比由2021年中的10%、抬升5个百分点至年底的15%,云南等地更是上升至31%以上。

  二、近期稳销售措施有哪些?除需求“刺激”外,部分地区加大棚改

  “因城施策”下,部分省市出现“微调”,放宽购房资格、公积金贷款、增加补贴等。“房住不炒”下,政策支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求、由地方自主进行调节。主要体现在,公积金贷款管理、降低首付比例、下调房贷利率等。边际“放松”的主力军仍为三线城市,部分二线也陆续加入,例如,1月合肥下调房贷利率5BP,南昌和郑州也先后放松限购限贷等。

  政策总体效果尚不明显,部分较早“放松”的城市地产销售依然低迷。因城施策并非新鲜事,2021年已有城市陆续实施,但并未遏制销售下滑,例如,较早出台相关措施的岳阳、宁波等城市,地产销售增速持续回落、土地市场冷清,2022年前两月岳阳、成都等土地流拍率高达50%以上、同比上涨40个百分点以上,青岛、宁波等地流拍率相对较低、但也明显高于2021年同期水平。

  不同于被动“刺激”需求的措施,部分省市加大棚改投入、个别城市明确提出棚改货币化,主动“释放”需求。可比口径下,22个公布棚改目标的省市中有7个省市,今年棚改目标较去年增加;其中河南、黑龙江、吉林分别为20万套、5万套和1.9万套,同比分别增长67%、22%和20%。近期郑州明确提出,实施安置房建设、坚持以货币化安置为主。与之相配套,河南等地棚改专项债已开始发行。

  三、棚改“ 2.0 ”时代,有何变化?结构优化,助力地产良性循环

  经历上一轮大规模棚改后,全国棚改总体空间或早已明显消化,当前更多是老旧小区改造等。2014-2018年,全国各地大规模推进棚改,每年完成棚改600万套以上,货币化安置比例一度高达60%;2019年后棚改规模明显下台阶,2019-2021年年均在240万套左右。大规模棚改后,居民住房条件明显改善、尤其是三四线城市,现在更多是老旧小区改造,例如,黑龙江、山东2022年旧改分别为135万套和67万套,棚改相对较少。

  今年全国总体棚改总规模可能较难大幅增长,大多省市明显回落、部分省市出现正增长。截至3月27日,24个省市公布的2022年棚改目标合计163万套;可比的22个省市合计156万套、同比下降12.6%,按照2019年22省市占比85%推算,2022年全国套数或在183万套左右、远低于此前规模,相关配套融资也明显回落。结构上看,近7成省市2022年棚改目标明显回落,而河南、河北等省市棚改目标套数较去年有所增长。

  不同以往,棚改“2.0”更多表现为,局部地区因地制宜地适度加大棚改,促进当地住房改善和地产良性循环。上一轮大规模棚改呈现两大特征,全国各地大范围推进、货币化安置比例较高。近年来全国棚改目标虽下降,地区结构、安置方式等持续优化,已进入棚改“2.0”时代;2022年也可能延续,河南等地区棚改投入的适当增加、安置方式优化等,或助力地产市场平稳。

  风险提示:

  1、数据统计过程中的可能偏误或遗漏。

  2、政策效果不及预期。